Mercados relevantes del producto:

En su informe, la Fiscalía indica que únicamente se produciría traslape en la industria de arrendamiento y subarrendamiento de oficinas.

Según la FNE, dicha industria enfrenta distintas segmentaciones, tanto desde el punto de vista de la calidad atribuible a las oficinas, como en lo que se refiere a los barrios o zonas geográficas donde se emplazan. Diferentes estudios efectuados por consultoras inmobiliarias distinguen entre oficinas según gamas de calidad, en orden descendente: A+, A y B.

La FNE analizó las siguientes alternativas plausibles de mercado relevante en que se produciría traslape entre las partes: oficinas para arriendo de categorías (i) A+, A y B en Las Condes; (ii) A+ y A en Las Condes; (iii) A+, A y B en Vitacura; (iv) A+ y A en Vitacura; y (v) B en Vitacura.

Sin embargo, el análisis de los efectos competitivos de la operación se enfocó en aquellas alternativas que maximizaban los efectos de la operación, a saber, oficinas para arriendo de categorías: i) A+ y A en Las Condes, ii) B en Vitacura, y iii) A+ y A en Vitacura. Todo esto, debido a que las otras alternativas diluían la presencia de las partes, disminuyendo en consecuencia los efectos de la operación.

Mercado relevante geográfico:

Resultan relevante los barrios ubicados dentro de las comunas de Vitacura y Las Condes, pues las partes solo superponen su presencia en ellos (el informe distingue los siguientes barrios o “sub mercados”: El Golf, Apoquindo (o Nueva Apoquindo), Nueva Las Condes y Vitacura).

En su informe, la Fiscalía indicó que, en la comuna de Las Condes, existe una oferta de más de ochenta edificios de oficinas clase A+/A, y la variación que la operación produciría en el índice de Herfindahl – Hirschman (HHI) llega a 9, por lo que no se superarían en este mercado los umbrales de concentración previstos en la Guía para el Análisis de Operaciones de Concentración de la Fiscalía. Lo mismo en el caso de las oficinas clase B en Vitacura, donde la variación del índice HHI llega a 5.

Por otro lado, en la comuna de Vitacura para oficinas clase A+ y A, la FNE señala que la variación del HHI generada por la operación alcanza 180. Es decir, la entidad resultante tendría la capacidad de influir entre el 20% y 30% del mercado, además de que sólo se identificaron cuatro edificios de oficinas para arriendo de clase A+/A en esa comuna. Por lo mismo, la FNE afirmó que el índice de concentración sería superior a 2.500.

Sin embargo, el informe indica que la hipótesis de mercado relevante considerada corresponde a la más conservadora, cuando es altamente probable que exista presión competitiva desde oficinas clase B dentro de Vitacura y zonas adyacentes de Las Condes. Dichos edificios serían competidores cercanos tanto por geografía como por niveles de precios.

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Fiscalía Nacional Económica

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