Hechos
La Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) abrió investigación en contra de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín S.A, (Lonja de Medellín) Alberto Álvarez S. y Cía Lida, (Alberto Alvarez) Ramón H. Londoño Ltda (Ramón H. Londoño) y Humberto Corrales Restrepo, así como en contra de sus representantes legales, toda vez que encontró que los investigados habían realizado un acuerdo con el objeto de fijar directa e indirectamente los precios de los servicios inmobiliarios que prestaban. Acuerdo que habría generado efectos en el mercado.
La SIC encontró que la junta directiva de la Lonja de Medellín -de la que hacían parte las investigadas- establecía periódicamente las tarifas mínimas que cobraban sus afiliados por los servicios inmobiliarios que prestaban. Decisiones que eran comunicadas a sus afiliados mediante una publicación en el directorio de la Lonja de Medellín.
Adicionalmente, la SIC encontró que para noviembre del año 1998, los investigados aplicaron las tarifas mínimas fijadas por la Lonja de Medellín así:
(i) Respecto de los servicios de promoción y gerencia de proyectos inmobiliarios, una comisión única que oscilaba entre el 0,35% y el 0,7% del valor total de las ventas estimadas de todos los inmuebles que conformaran el proyecto. Los honorarios de gerencia equivalían al 2.5% del valor de las ventas del proyecto.
(ii) Para la administración de inmuebles, una comisión mensual del 10% del valor del canon mensual de arrendamiento, cuando la inmobiliaria respondía ante el arrendador por su recibo oportuno y del 5% cuando no respondía. Adicionalmente, aplicaron una comisión equivalente al 20% del canon del primer mes de arrendamiento cuando el arrendatario firmaba el contrato.
(iii) Una tarifa única por los servicios de avalúos comerciales que dependía del valor del inmueble y que fluctuaba entre el 0,50 por mil y el 1,5 por mil; y una tarifa única por avalúos de canon de arrendamiento que oscilaba entre el 3% y el 7% de la renta mensual del inmueble.
(iv) Una comisión de venta equivalente al 3% del valor total de la negociación y de postventa por un valor entre el 0.25% y el 1% de la negociación.
Garantías ofrecidas por los investigados
Los investigados solicitaron la terminación anticipada del proceso, para lo cual ofrecieron garantías a la autoridad encaminadas a suspender y/o modificar las conductas por las cuales se les investigaba, entre las que se destacan:
(i) No incurrir en ninguna conducta o hecho similar a los que sirvieron de base para iniciar la investigación.
(ii) Prohibir de manera clara y expresa a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín fijar las tarifas para sus afiliados
(iii) Aceptar por parte de las empresas afiliadas a la Lonja y que son objeto de investigación, la libertad de tarifas imperante en la prestación de los diversos servicios inmobiliarios.
(iv) El compromiso por parte de la Lonja de Medellín de publicar el nuevo «directorio de afiliados» con los reglamentos, funciones y servicios de promoción y gerencia de proyectos inmobiliarios, corretaje, administración de inmuebles, avalúos y administración de propiedad horizontal, sin establecer tarifas sobre los servicios inmobiliarios.
(vi) La Lonja Medellín se comprometió a ejecutar un programa de capacitación sobre la normatividad del régimen de libre competencia económica.
(vii) Como garantías colaterales se ofrecieron por los investigados, la constitución de pólizas de seguros en favor de la Superintendencia y la reforma estatutaria para realizar los cambios necesarios para desaparecer cualquier información, referencia y/o datos sugerentes de la fijación e imposición de los precios de los servicios inmobiliarios.
Consideraciones de la autoridad de competencia respecto de las garantías ofrecidas por los investigados:
La SIC señaló que conforme con lo previsto en el numeral 12 del artículo 4 del decreto 2153 de 1992, el Superintendente de Industria y Comercio tiene dentro de sus funciones decidir sobre la terminación de investigaciones por violaciones a las disposiciones sobre promoción de la competencia y prácticas comerciales restrictivas, cuando el presunto infractor brinde garantías suficientes de que suspenderá o modificará la conducta por la cual se le investiga.
Explicó la autoridad que las garantías se consideran suficientes cuando brinden tranquilidad de que la obligación principal será cumplida y que se neutralizarán los efectos nocivos del incumplimiento de lo prometido. Además, señaló la SIC que la suficiencia es un calificativo de referencia, relativo a que lo que se propone es bastante para lo que se necesita, que es apto e idóneo para el fin propuesto.
En el caso concreto la SIC estudió la suficiencia de las garantías desde un parámetro general y de uno particular. En ese sentido, la autoridad de competencia consideró que el parámetro particular se cumplía, pues estimó que de concluirse la investigación y de encontrarse posteriormente que los investigados incurrieron en una práctica restrictiva, una posible multa quedaría garantizada por la póliza de cumplimiento.
En la misma línea, consideró la Superintendencia que el parámetro general se cumplía puesto que los investigados se habían comprometido a suspender la conducta, lo que comenzó a ejecutarse con la reunión del Consejo Directivo de 24 de febrero de 2000 en la que se estableció de forma clara y expresa la prohibición para la Lonja de Medellín de fijar las tarifas a sus afiliados de los servicios que prestaban.
Finalmente, la autoridad consideró que el esquema de seguimiento propuesto por los investigados constituía un elemento de seguridad suficiente, en la medida en que permitiría realizar una vigilancia permanente de la variable del mercado que fue objeto de preocupación, así como permitiría evaluar y verificar el cumplimiento de las obligaciones contraídas. Sobre este aspecto, la Superintendencia decidió fijar los plazos y formas de entrega de los informes para hacer seguimiento a las garantías ofrecidas.
Decisión de la autoridad de competencia
Mediante Resolución No. 10005 de 2000, la Superintendencia aceptó las garantías ofrecidas por los investigados y, en consecuencia, ordenó la terminación de la investigación.
