Mercados relevantes del producto:
La Fiscalía analizó la existencia de dos mercados relevantes: renta residencial y renta mixta y comercial.
De acuerdo con la FNE, la actividad de renta residencial, llamada multifamily, incluiría aquellos edificios que, perteneciendo a un solo propietario o grupo de inversionistas, son administrados por una única empresa dedicada a la gestión y arriendo de todo el inmueble, con uso habitacional y atributos especiales, tales como conectividad, seguridad, diseño, etc.
A juicio de la Fiscalía, una posible definición conservadora de mercado relevante de producto debía considerar únicamente los edificios con un único dueño, o multifamily, puesto que la inclusión de aquellos donde el arrendador no es dueño de todo el edificio, pero sí de una parte relevante del mismo, diluiría la presencia de las partes al incorporar un número relevante de nuevos actores.
Adicionalmente, la Fiscalía se refirió a la existencia de un mercado relevante de renta comercial, el cual, bajo distintas segmentaciones, había sido sostenido por la FNE en decisiones anteriores. En este sentido, señaló que la distinción más estandarizada es aquella que distingue entre strip center, power center, malls y outlets. Esta segmentación se justifica bajo distintos criterios, siendo los más relevantes el tamaño disponible para la instalación de locales comerciales, la existencia de tiendas “ancla” (como supermercados, farmacias, tiendas de mejoramiento del hogar, etcétera), la ubicación y la existencia de estacionamiento.
A juicio de la Fiscalía, la renta mixta, esto es, los locales comerciales anexos a edificios de renta residencial, en principio no cabrían dentro de ninguna de las categorías antes mencionadas, al no tener las características que definen a un inmueble de renta comercial: carecen de tiendas ancla que puedan capturar demanda y flujo de consumidores y no tienen una estrategia de confort hacia los clientes, mediante estacionamientos o ubicación. Por lo mismo, concluyó que no podrían considerarse parte de un mismo mercado de producto, como argumentaban las partes.
Sin embargo, la FNE consideró que una definición precisa de mercado relevante del producto, no era necesaria, pues no afectaba las conclusiones de la investigación.
Mercado relevante geográfico:
Respecto a la renta residencial, la Fiscalía centró su análisis en la situación existente en la ciudad de Santiago, pues todos los edificios de las partes se encuentran en ésta.
En cuanto a la renta mixta, la FNE indicó que eventualmente podía ser aplicable la definición de renta comercial en base a isócronas de 10 minutos de desplazamiento vehicular en la ciudad de Santiago.
Sin embargo, la Fiscalía consideró que una definición precisa de mercado relevante geográfico, no era necesaria, pues no afectaba las conclusiones de la investigación.
